|
|
Ø.L.D. 8. februar 2002 i anke 17. afd. nr. B-1274-01
(Kaspar Linkis, Michael Dorn, Taber Rasmussen).
A/S Løvgaarden IV (adv. Anders Hvass, København) mod L (adv.
Claus Bergsøe, København, e.o.).
Frederiksberg Boligrets dom 17. april 2001.
Under denne boligretssag, der er anlagt den 14. juni 2000,
og som er behandlet under medvirken af lægdommere, har
sagsøgeren, A/S Løvgaarden IV, nedlagt påstand om, at
sagsøgte, L, tilpligtes
• 1. at anerkende, at sagsøger lovligt har opsagt sagsøgtes
lejemål - - - , 2000 Frederiksberg,
• 2. at fraflytning skal finde sted straks efter
boligrettens dom i sagen - pr. et af boligretten fastsat
nærmere tidspunkt.
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen i sagen er i medfør af retsplejelovens § 366 a, stk.
2, udfærdiget uden fuldstændig sagsfremstilling.
Der er meddelt sagsøgte fri proces under sagen.
Sagsøgte indgik i slutningen af 1989 aftale med sagsøgeren
om leje af lejligheden - - -, og lejemålet tog sin
begyndelse den 1. januar 1990.
Sagsøgte blev ved Frederiksberg Rets dom af 18. februar
1999, som senere blev stadfæstet ved Østre Landsrets ankedom
af 2. september 1999 anset med fængsel i 7 år i medfør af
blandt andet straffelovens § 191, stk. 2, jf. stk. 1.
Sagsøgeren kom i efteråret 1999 under vejr med, at der boede
en anden i sagsøgtes lejlighed, og påtalte dette.
Sagsøgtes advokat meddelte den 15. oktober 1999 sagsøgerens
advokat, at sagsøgte afsonede en fængselsdom, og at hans
nevø i mellemtiden beboede og passede lejligheden.
Sagsøgerens advokat meddelte ved skrivelse af 22. oktober
1999 sagsøgtes advokat, at sagsøgte i henhold til lejeloven
ikke måtte overlade brugen af det lejede til en anden uden
udlejers samtykke, og at udlejer ikke agtede at give et
sådant samtykke, ligesom udlejer ikke agtede at give
tilladelse til fremleje. Advokaten foreslog på den baggrund,
at sagsøgte selv opsagde lejemålet, idet lejligheden ikke
måtte stå tom.
Sagsøgte opsagde ikke lejemålet, og sagsøgeren ophævede
herefter gennem sin advokat ved skrivelse af 5. november
1999 lejemålet. Advokaten henviste til, at sagsøgte havde
overladt brugen af det lejede til en anden og ikke bragt
forholdet til ophør trods sagsøgerens indsigelse. Advokaten
henviste endvidere til, at ejendommens beboere var
bekymrede, i anledning af at sagsøgte havde handlet med
narkotika fra sin lejlighed. Advokaten opsagde subsidiært
lejemålet under henvisning til lejelovens § 83, litra e og
f.
Sagsøgte protesterede mod ophævelsen af lejemålet, og
sagsøgeren indbragte herefte sagen for fogedretten, der ved
kendelse af 24. januar 2000 afviste sagen, idet fogedretten
efter tvistens karakter ikke fandt sagen egnet til afgørelse
under en umiddelbar fogedforretning.
Sagsøgerens advokat opsagde herefter på ny lejemålet ved
skrivelse af 31. marts 2000 under henvisning til de
tidligere påberåbte forhold.
Sagsøgtes advokat protesterede herimod, og nærværende sag
blev herefter anlagt. >> 1106 >>
Der er under sagen afgivet partsforklaring af sagsøgte og
vidneforklaring af - - -, - - -, - - - og - - -. 1)
Der er under sagen sket dokumentation af udvalgte passager
af retsbogsudskrift og dom i straffesagen mod tiltalte og
retsbogen og dommen i en sag mod - - - .
Sagsøgeren har til støtte for sin påstand i første række
anført, at sagsøgte uden sagsøgerens tilladelse har overladt
brugen af det lejede til sin nevø, idet der er etableret et
fremlejeforhold.
Sagsøgeren har i anden række anført, at sagsøgte har gjort
sig skyldig i misligholdelse af lejemålet, idet det på
grundlag af de fremlagte retsbogsudskrifter og domme må
lægges til grund, at sagsøgte har handlet med narkotika fra
lejemålet. Selv om lejeloven ikke ligesom erhvervslejeloven
direkte nævner den slags kriminalitet som en misligholdelse,
må den skete narkohandel betragtes som sådan, idet
narkohandelen har været til ulempe for ejendommen og de
øvrige beboere. Det kan i den sammenhæng ikke være
nødvendigt for sagsøgeren at løfte en bevisbyrde for, at
beboerne har følt sig utrygge, idet dette må være
selvindlysende.
Sagsøgeren har i tredje række anført, at den skete
narkohandel må betragtes som en vægtig grund, der gør det
særligt magtpåliggende for sagsøgeren at blive løst fra
lejeforholdet.
Sagsøgte har til støtte for sin frifindelsespåstand navnlig
anført, at sagsøgerens advokats skrivelse af 31. marts 2000
ikke opfylder kravene til en opsigelse, og at sagsøgte ikke
har modtaget nogen påmindelse som anført i lejelovens § 83,
litra e.
Det må efter den skete dokumentation lægges til grund, at
bekendte til sagsøgte har modtaget narkotika af ham i
lejemålet. Det er imidlertid sagsøgers tolkning, at der er
handlet narko fra lejligheden. Der kan lige så vel have
været tale om, at man har indtaget narkotika i fællesskab,
således at den anden part har betalt for det, han har
forbrugt. Hvis der er sket handel med narkotika, er det
under alle omstændigheder sket på en sådan måde, at de
øvrige beboere ikke har kunnet føle sig generet af det, og
sagsøgeren har ikke godtgjort andet gennem bevisførelsen.
Sagsøgeren har ikke haft rimelig grund til at modsætte sig
et fremlejeforhold, og overladelsen af brugen af lejemålet
til sagsøgtes nevø kan under alle omstændigheder ikke
betragtes som et fremlejeforhold i lejelovens forstand.
Retten skal udtale:
Sagsøgte har i henhold til lejelovens § 70 ret til at
fremleje sin lejlighed, og hans afsoning af en frihedsstraf
findes at måtte sidestilles med de i § 70, stk. 1, nævnte
forhold. Sagsøgte har under en tidligere afsoning fået
sagsøgerens tilladelse til at fremleje lejemålet, og den nu
skete overdragelse af lejemålet til sagsøgtes nevø findes at
måtte betragtes som et fremlejeforhold. Sagsøgers advokat
har imidlertid allerede i sin skrivelse af 22. oktober 1999
anført, at sagsøgeren ikke agtede at give sit samtykke til
fremleje. Sagsøgeren har ikke under sagen godtgjort, at man
har haft rimelig grund til at modsætte sig
fremlejeforholdet, og vidnet - - - har da også forklaret, at
den egentlige grund til, at sagsøgeren modsatte sig et
fremlejeforhold, var at man var blevet bekendt med sagsøgtes
kriminalitet og derfor ønskede ham ud af lejemålet.
Det må efter indholdet af de under sagen fremlagte
domsudskrifter og retsbogsudskrifter lægges til grund, at
der i et eller andet omfang er sket handel med narkotika fra
sagsøgtes lejemål. Den omstændighed, at der er begået
kriminalitet i et lejemål, er imidlertid ikke i sig selv i
henhold til lejeloven ophævelsesgrund eller opsigelsesgrund.
Sagsøgeren har ikke godtgjort, at sagsøgte eller personer,
som har besøgt ham, har udvist en adfærd, som har været til
konkret gene for nogen af ejendommens øvrige beboere, og
sagsøgte har ikke modtaget en påmindelse som anført i
lejelovens § 83, litra e. Den begåede kriminalitet findes
heller ikke at kunne begrunde en opsigelse i henhold til
lejelovens § 83, litra f.
På baggrund af det anførte frifindes sagsøgte for
sagsøgerens påstand i sagen.
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, L, frifindes for sagsøgeren, A/S Løvgaarden IV's,
påstand i sagen.
Sagsøgeren betaler inden 14 dage sagsomkostninger til
statskassen med 10.000 kr.
Østre Landrets dom.
Frederiksberg Boligrets dom af 17. april 2001 - - - er anket
af A/S Løvgaarden IV med påstand som for byretten om, at
indstævnte, L, tilpligtes at anerkende, at appellanten
lovligt har opsagt indstævntes lejemål - - - , 2000
Frederiksberg, og at fraflytning skal finde sted straks
efter dom i sagen på et af retten fastsat nærmere tidspunkt.
Indstævnte, L, har påstået stadfæstelse.
For landsretten er der fremlagt følgende skrivelse fra
landsretssagfører Bjørn Müllertz:
»Vedr. sag: A/S LØVGAARDEN IV mod L
I forbindelse med ovennævnte sagsbehandling i Landsretten er
jeg i min egenskab af bestyrelsesmedlem i A/S LØVGAARDEN IV
blevet anmodet om en erklæring om selskabets praksis m.h.t.
tilladelse til fremleje i selskabets ejendom.
I de 27 år jeg har været involveret i administration af >>
1107 >> ejendommen - og formentlig også tidligere - har det
været fast praksis, at tilladelse til fremleje kun er givet,
når lejelovens betingelser har været opfyldt.
Nævnte praksis følges naturligvis også i de tilfælde, hvor
et bestyrelsesmedlem har indstillet den pågældende lejer.
Normalt retter lejerne telefonisk henvendelse til
administrationskontoret om tilladelse til fremleje og får så
oplysninger om lejelovens betingelser med henvisning til at
disse skal overholdes.
Det har ikke været muligt at finde frem til tilfælde, hvor
afslag har været givet i skriftlig form.«
Der er enighed mellem parterne om, at fremlejer - - -
flyttede ind i lejligheden den 29. juli 1999.
Appellanten har til støtte for den nedlagte påstand gjort
gældende, at lejelovens betingelser for fremleje ikke er
opfyldt, og at udlejer i sin hidtidige administration ikke
har anerkendt fremleje, medmindre lejelovens betingelser har
været opfyldt. Subsidiært - for det tilfælde, at retten
måtte finde, at udlejer i sin praksis kulancemæssigt har
givet tilladelse til fremleje i tilfælde, hvor lejelovens
betingelser ikke var opfyldt - har appellanten gjort
gældende, at dette ikke fratager en udlejer adgangen til at
nægte en bestemt lejer en sådan tilladelse og at kræve
lejelovens betingelser for fremleje opfyldt. Appellanten har
for landsretten frafaldet at gøre opsigelse gældende på
grund af, at indstævnte har handlet med narkotika fra
lejligheden.
Indstævnte har til støtte for påstanden om stadfæstelse
gjort gældende, at fremlejemålet er lovligt, og at der ikke
er oplyst omstændigheder, der gør, at appellanten kan
modsætte sig lejemålet. Der er endvidere ikke afgivet
behørig indsigelse vedrørende fremlejemålet.
Der er i landsretten afgivet forklaring af indstævnte, der
supplerende har forklaret blandt andet, at - - - beboede
lejligheden fra den 27. juli 1999 og flyttede ved juletid
sidste år. Indstævnte har under afsoningen besøgt - - - i
lejligheden. Indstævntes nuværende afsoningsvilkår giver ham
mulighed for på hverdage at opholde sig i lejligheden fra
kl. 15.30 til kl. 22.30 og i weekenden fra fredag kl. 14.30
til søndag til kl. 22.30. Indstævnte benytter sig af denne
mulighed. Det har betydning for indstævntes prøveløsladelse,
at han har en bolig. Han regner med at blive prøveløsladt
den 15. marts 2002.
Landsretten skal udtale:
Landsretten tiltræder, at indstævntes afsoning af den
pågældende fængselsstraf må anses for midlertidigt fravær
som omtalt i lejelovens § 70. Indstævnte har således som
udgangspunkt haft ret til at fremleje det lejede uden
appellantens samtykke. Appellanten, der ikke har påberåbt
sig at kunne modsætte sig fremlejemålet efter § 70, stk. 2,
har herefter ikke været berettiget til som sket ved
opsigelsen af 31. marts 2000 at opsige lejemålet med
indstævnte, med henvisning til at appellanten ikke havde
meddelt tilladelse til indstævntes nevøs brug af
lejligheden.
Efter § 70, stk. 3, jf. § 69, stk. 2, i den dagældende
lejelov skal fremlejeaftalen være skriftlig, tidsbegrænset
til højst 2 år og tilstilles udlejer i kopi inden
fremlejeperiodens begyndelse. Det forhold, at indstævnte
ikke overholdt disse regler, er uden betydning, da
appellanten ikke påberåbte sig dette i indsigelsen af 22.
oktober 1999 forud for opsigelsen.
Som følge heraf tages indstævntes påstand om stadfæstelse
til følge.
Thi kendes for ret:
Den indankede dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten betaler appellanten 7.500
kr. til statskassen.
Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
|